11) 돈 버는 방법 - 당신도 건물주

건물주는 아무나 된다?

우스개 소리로 조물주 위에 건물주가 있다는 말이 있다. 많은 연예인들이 몇십억 혹은 몇백억 건물을 몇 채씩 갖고 있다는 뉴스를 접하곤 한다. 우리는 이러한 뉴스를 들으면서, 나도 그들과 같은 건물주가 되어서 매달 월세를 따박 따박 받으며 일하지 않고 살면 얼마나 좋을까라는 상상을 하곤 한다. 하지만 수십억, 수백억은 그림의 떡일 뿐이다.

건물주들은 도데체 얼마나 월세를 받으며 순수익은 얼마나 될까? 그리고 정기적으로 들어가는 비용, 공실, 복비등을 모두 계산하면 순수익은 과연 얼마나 될까? 주변 교통환경이 바뀌어 공실 장기화등 위험은 없을까? 결국 모든 비용을 제외하고 나면 건물가격에 2~3% 정도 수익이라고 보면 된다. 물론 건물의 위치와 구매가격등에 따라 다를 수 있다. 예를 들어 50억 가치의 건물을 소유하고 있다면 약 1억 정도가 수익이 되겠고, 그중 은행에 지불해야 하는 이자와 원금을 제하면 결국 년 4~5천만 원 수입이 될 것이다. 여기에는 공실 비용 및 세금은 포함되지 않았다.

그런데, 만약 우리가 1억 투자하고 년 4-5% 수익를 내는 건물을 소유할 수 있다면 얼마나 좋을까? 또한 여기 공실의 위험도 없고 다른 수수료도 없다면? 만약 이런 매물이 있다면 누구나 투자할 것이다.

리츠(REITs)에 투자하자

REITs (Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 운용수익 및 매각수익을 배당등으로 투자자에게 지급하는 부동산 투자회사이다. 다시 말해 투자자의 투자금을 모아 건물을 소유하고 관리하며, 발생되는 월세 수입을 투자들에게 배당형태로 지급하는 투자를 말한다. 예를 들어 100억 가치의 건물이 있는데, 1억 원씩의 투자금을 100명으로부터 모아 건물을 사서 운영하고 월세를 받는 것이다. 물론 투자금에 따라 배당이 월 또는 분기별로 지급된다.

리츠 투자의 장점은 크게 세가지로 볼 수 있다. 첫째 부동산 간접 투자이다. 부동산에 직접 투자하게 되면 큰 투자 금액과 더불어 구입과정에서 부터 법적인 문제, 관리등 어려움이 많은데, 리츠는 소액으로 간단하게 부동산에 투자할 수 있다. 둘째 유동성 확보이다. 일반적으로 부동산은 쉽게 팔기도 어렵고, 오랜 시간이 걸리지만, 리츠는 주식처럼 현금 필요시 즉시 판매가 가능하다. 셋째 고배당 및 수익성이다. 리츠는 이익 중 90% 이상을 주주에게 배당으로 돌려줘야 하는 의무가 있어 리츠 투자는 배당률이 높을 뿐만 아니라 투자한 부동산 가치 상승에 따라 시세 차익도 기대할 수 있다. 경우에 따라서는 주식 수익률 보다 시세차익이 더 발생하기도 한다.

월마트 건물주가 되자

미국에는 수많은 리츠회사가 있다. 그 중 한국인들이 많이 투자하고, 가장 대표적인 미국 리츠회사인 Realty Income (O)이라는 회사를 알아 보자. Reality Income 은 미국 상업용 부동산 투자 전문회사로 우리가 잘 알고 있는 미국 대기업 부동산에 투자하는 회사이다. 예를 들어, Dollar General, FedEx, Home Depot, Walmart, CVS 등 미국 유통업체, 식품업체등에 다수 투자하고 있으며, 1969년 이후, 50년이 넘도록 투자자들에게 배당을 지급한 대표적인 리츠회사이다. 수익률은 2023년 1월 기준 약 4.6%를 기록하고 있다. 다시 말해 총 3억을 지금 당장 Reality Income 리츠 회사에 투자하면 년간 약 1,500만 원의 배당을 받을 수 있으며, 월 125만 원에 월세가 따박 따박 통장에 들어온다. 이뿐만 아니라 년 1,500만 원에 배당금이 년 약 4% 증가하여 첫 투자 후 10년 뒤에는 년간 2,100만 원, 20년 뒤에는 년간 3,000만 원을 받을 수 있다. 20년 후에는 투자 원금 또한 2-3배까지 늘어 6- 8억까지도 늘어날 수 있다. 하지만 투자금의 변동은 큰 의미는 없다고 본다. 왜냐하면, 황금 알을 낳는 거위의 배를 가르면 절대로 안된다.

배당부자가 되자

일하지 않고도 내 통장에 따박따박 돈이 들어 오게 하는 시스템을 반드시 만들어야 돈의 노예에서 벗어날 수 있다. 돈으로부터 자유로워져야 진정한 의미의 인생을 살 수 있는 것이다. 리츠에 투자는 건물주가 되고 싶으나, 투자금이 충분히 없거나, 간접적으로 부동산에 투자하고 싶은 사람에게 아주 적합한 투자처가 될 수 있다. 리츠 투자 또는 지수추종 ETF에 투자를 통하여 우리 모두 경제적 자유를 빨리 이루자!

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